Il 12 novembre scorso l’Amministrazione annuncia l’avvio delle operazioni di vendita ai privati dei terreni comunali in zona Busatte. L’iter era già partito nell’agosto del 2020, ne parlammo in questo post.

Le aree verranno vendute tramite asta pubblica con diritto di prelazione per i proprietari confinanti.

La base d’asta è fissata per la cifra decisamente bassa di circa 65 Euro al mq. La valutazione nasce dal confronto di prezzo con suoli di valore molto inferiore rispetto a quelli pregiatissimi delle Busatte.

Una stima più realistica potrebbe far aumentare il valore anche di cinque o dieci volte degli stessi e potrebbe portare un introito di quasi 380 mila Euro nelle casse comunali.

Teniamo a precisare che il gruppo di Progetto Comune non è assolutamente contrario alla cessione di tali terreni, chiediamo però che la quotazione venga rivista, in modo da poter consentire un’importante acquisizione di risorse economiche per il Comune.

Questi introiti potranno poi essere reinvestiti sul territorio, nel solo ed esclusivo interesse della Comunità.

Per sostenere questa nostra convinzione, Progetto Comune ha presentato una mozione al Consiglio Comunale, chiedendo la sospensione dell’ iter di vendita in corso ed una nuova e più attenta valutazione economica dei terreni in oggetto.

Di seguito riportiamo per intero, il testo della mozione presentata al Consiglio .


Con Deliberazione nr. 71 del 05/08/2020, la giunta comunale ha esaminato ed approvato un atto di indirizzo nel quale si prevede la cessione di terreni comunali siti in loc. Busatte.

Tale deliberazione ha suscitato un dibattitto importante tra i cittadini della comunità, tanto il gruppo Progetto Comune per Nago Torbole ha depositato la Mozione/Ordine del giorno n. 15254 del Venerdì, 06 Novembre 2020, dal titolo “VERBALE DI DELIBERAZIONE N. 71 del 05/08/2020 della GIUNTA COMUNALE – Alienazione di aree di proprietà comunale in località Busatte RICHIESTA RITIRO DELIBERA IN AUTOTUTELA”, dove, con documentate e differenti motivazioni, ampiamente relazionate nella mozione stessa, si chiedeva all’amministrazione quanto nel dispositivo sotto riportato:

Tutto ciò premesso i sotto firmati consiglieri comunali di “Progetto Comune per Nago Torbole” impegnano la Giunta ed il Sindaco a:

  1. Ritiro in autotutela della delibera 71/2020 e annullamento di tutti gli atti Conseguenti
  2. Predisposizione di una variante al PRG, preliminare alla vendita con individuazione RB1 RB2 HB HC F3 dei lotti, per evitare il possibile e probabile intervento della Corte dei Conti per l’evidente disparità del prezzo di vendita e quello di mercato, al fine di incamerare nelle casse comunale la rendita differenziale.”

La discussione sulla mozione è avvenuta nel Consiglio Comunale del 26 novembre 2021, e Progetto Comune ribadì nell’occasione che i dati forniti dall’Amministrazione comunale all’Agenzia Entrate per confezionare la stima dei lotti non fossero né corretti né esaustivi, considerando, in estrema sintesi:

  • la disponibilità dei valori di mercato per immobili in vendita in Via Busatte, assai elevati rispetto ai valori rilevabili in Via Strada Granda e Via Matteotti (su cui Agenzia Entrate ha invece formulato la stima);
  • la conoscenza dell’utilizzo che i proprietari interessati ad acquistare i lotti intendono fare e quindi la prevedibilità del cambio di destinazione che potrebbero presentare una volta acquistati con conseguente enorme incremento di valore della proprietà rispetto a quello di acquisto;
  • la prevista prelazione sulla vendita riconosciuta in capo ai proprietari confinanti con i lotti che si intende mettere in vendita.

La mozione, ciò nonostante, è stata respinta, con il solo voto unanime della maggioranza.

Non si reputa secondario evidenziare come l’ufficio tecnico del Comune, dopo la discussione della citata mozione, abbia nuovamente chiesto ad Agenzia Entrate di verificare i valori espressi nella perizia di stima che era stata così acquisita, salvo trasmettere all’Ente i medesimi dati e parametri già inviati, trascurando invece i rilievi, anche documentati, esposti e relazionati nella mozione. Il risultato fornito dall’Agenzia delle Entrate è rimasto, come prevedibile, il medesimo già disponibile, consentendo quindi, in questa sede, di poter nuovamente prospettare, anche per tale integrazione, le medesime ragioni di incompletezza delle informazioni che l’amministrazione ha fornito per verificare la correttezza della perizia di stima del valore al mq. dei lotti.

Non a caso, anche l’Agenzia Entrate ha chiuso la sua nota affermando testualmente che: “Si rimane ovviamente a disposizione per analizzare eventuali ulteriori elementi che possano ragionevolmente influire sulla valutazione degli immobili in questione e per ogni ulteriore chiarimento si rendesse necessario”.

Progetto Comune si vede quindi costretto a chiedere nuovamente per quale ragione gli uffici comunali abbiamo omesso di inoltrare ad Agenzia Entrate tutti gli elementi, conoscitivi e documentabili, ulteriori a quelli già rimessi inizialmente, per consentirle di effettuare una reale verifica della stima già fornita, eventualmente revisionandola sulla scorta di tutti i parametri concretamente e oggettivamente disponibili.

In dettaglio:

  • L’ubicazione in contesto paesaggistico ambientale nemmeno lontanamente paragonabile a quello di via Strada Granda e di via Matteotti a Torbole;
  • La disponibilità del valore di mercato di lotti in vendita al mq. in via Busatte;
  • La circostanza che l’amministrazione comunale da tempo dispone di richieste formali di acquisto di aree boschive comunali da parte di proprietari di immobili sulla Via Busatte, con esplicita indicazione della destinazione che gli stessi intendono fare delle aree di interesse, e cioè adeguamento/incremento dei servizi alle abitazioni e alle attività turistico/alberghiere esistenti;
  • La rilevanza della superficie che presentano alcuni dei lotti formati (da 500 mq. fino ad oltre 2000 mq.) che rende logico e del tutto prevedibile che l’attuale destinazione, “area a bosco”, venga modificata una volta acquistata dal privato;
  • Indipendentemente dalla superficie dei lotti, la possibilità per ciascuno di essi, di chiedere e ottenere la modifica dell’attuale destinazione dei lotti da parte degli acquirenti/assegnatari, con incremento esponenziale del valore dei terreni, ma a vantaggio dei soli acquirenti finali, rispetto a quanto concretamente incassato dal Comune in ragione dell’attuale destinazione dei terreni ad “area boschiva”;

Detto ciò, riteniamo che l’amministrazione comunale, in fase di adozione della variante 13 al PRG, allo stato ancora in attesa di approvazione dalla P.A.T., eventualmente con variante al PRG specifica, potrebbe ridefinire le attuali destinazioni urbanistiche dei lotti e così adeguare anche la stima al mq. di tali aree, in modo che la programmata dismissione patrimoniale avvenga a fronte di un’importante acquisizione di risorse economiche da poter reinvestire sul territorio, nel solo ed esclusivo interesse della nostra Comunità.

Riportiamo, a tal riguardo, il passaggio della mozione bocciata che evidenziava l’entità delle entrate che il Comune potrebbe concretamente introitare con una stima dei terreni effettuata sull’analisi di tutti gli elementi e i profili disponibili:

“… i “presunti 379.968€” derivanti dalla vendita dei lotti nel compendio Busatte, previsti in delibera 71/2020, se correttamente stimati, applicando i criteri tecnici sopra evidenziati, avrebbero prodotto per il Comune di Nago Torbole un introito notevolmente superiore. Stimando infatti, prudenzialmente, in 500€/mq il valore dei terreni in vendita, se valutati, a valore di pertinenza effettiva e non “bosco”, con le corrette destinazioni urbanistiche, (dato emergente da una normale analisi di mercato), si rileva che i 5937 mq in vendita porterebbero ad un importo presunto di gara di almeno 2.968.500€. Con tali entrate si potrebbero realizzare immediatamente importanti opere di valenza economico-sociale, da concordare con operatori economici e cittadini, nell’ottica di una vita politica partecipata dalla comunità, ed intervenire in tutte quelle situazioni di difficoltà economica e sociale che si stanno profilando a seguito della evoluzione della pandemia da COVID19 in corso.”

È trascorso un anno dal rigetto della mozione e ci troviamo di fronte ad una nuova deliberazione della Giunta Comunale, citata nel testo di questa mozione, che risulta confermare la scelta già programmata da questa amministrazione, purtroppo senza alcuna revisione, nemmeno dei criteri di valutazione di aree di indubbio valore e pregio, risultando fra l’altro inserite in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.

Un valore che, la pandemia da COVID-19, ha posto al centro di ogni dibattito politico e di amministrazione del territorio, quale bene da tutelare e valorizzare al massimo, nell’interesse della collettività prima di che singoli privati, considerando le significative risorse economiche messe a disposizione dal PNRR.

Risorse che, quantomeno per alcuni dei lotti che presentano superfici consistenti, pari o superiori a 400/500 mq., potrebbero indurre l’amministrazione comunale a riconsiderare, almeno in parte, la scelta dismissiva già programmata.

Ed in tale nuova deliberazione con la quale si affida all’Associazione Notarile Esecuzioni e Attività Delegate (ANEAD) la gestione delle operazioni di dismissione di patrimonio immobiliare derivano oneri a carico del Comune di Nago Torbole infatti, dalla lettura della stessa, non si comprende, infatti, se verrà effettuata un’asta unitaria oppure un numero di aste diverse corrispondente al numero di lotti in dismissione, eventualità che parrebbe fare emergere costi di gestione d’asta elevati, che pare non vengano successivamente imputati, proporzionalmente al valore dell’offerta, sull’acquirente dell’area in vendita, fatto che ridurrebbe ulteriormente gli introiti finali per le casse comunali.

Tutto ciò premesso, i sotto firmati consiglieri comunali di “Progetto Comune per Nago Torbole” impegnano la Giunta ed il Sindaco a:

  1. revocare in autotutela il procedimento di cui alla delibera 71/2020 e tutti gli atti conseguenti.
  2. ovvero ad annullare in autotutela il procedimento di cui alla delibera 71/2020 e tutti gli atti conseguenti;
  3. ovvero a sospendere in autotutela il procedimento di cui alla delibera 71/2020 e tutti gli atti conseguenti e quindi anche la delibera 103/2021 ed eventuali atti conseguenti.
  4. conseguentemente, ad acquisire nuova stima del valore dei terreni in località Busatte, fornendo ogni criterio a tal fine necessario e utile, come già illustrato, nell’ottica di conseguire il miglior risultato economico per la collettività e, al contempo, a riconsiderare, per i lotti di superficie pari o superiore ai 500 mq., la possibilità di mantenerli pubblici, trasformandoli in aree attrezzate (con postazioni, sedute ecc.., a basso impatto), atte a guidare e migliorare la conoscenza e la fruibilità del nostro territorio, mediante percorsi che integrino l’offerta e la distribuzione degli utenti rispetto ai punti di interesse già esistenti.
  5. Prevedere nel/i bando/i d’asta, per all’aggiudicatario, l’imposizione di una percentuale definita sul valore di aggiudicazione, quale contributo per le spese di asta, al fine di non ridurre gli introiti del Comune.

I consiglieri di Progetto Comune per Nago Torbole